Cómo se calcula la cuota de una hipoteca
En España casi todas las hipotecas usan el sistema de amortización francés: pagas la misma cuota todos los meses (si el tipo no cambia). Al principio, la mayor parte de la cuota son intereses; con los años, cada vez amortizas más capital.
La fórmula es:
Cuota = C × i / (1 − (1 + i)−n)
- C: capital prestado.
- i: tipo de interés mensual (TIN anual ÷ 12 ÷ 100).
- n: número de cuotas (años × 12).
Hipoteca fija, variable o mixta
| Tipo | Cómo funciona | Para quién |
|---|---|---|
| Fija | El interés no cambia en toda la vida del préstamo. | Quien prefiere saber siempre cuánto pagará. |
| Variable | Euríbor + un diferencial, revisado cada 6 o 12 meses. | Quien acepta el riesgo de subidas a cambio de un tipo inicial menor. |
| Mixta | Fija los primeros años y variable después. | Un punto intermedio entre las dos. |
En una hipoteca variable, usa el Euríbor actual más tu diferencial como TIN para obtener una estimación de la cuota.
Gastos de comprar una vivienda
Además de la entrada, ten en cuenta los impuestos (ITP en vivienda usada, entre el 6 % y el 10 % según la comunidad autónoma, o IVA del 10 % más AJD en obra nueva), la notaría, el registro y la gestoría. En total suelen sumar entre un 10 % y un 12 % del precio.
Preguntas frecuentes
¿Cuánto dinero necesito ahorrado para comprar una casa?
Alrededor del 30 % del precio: un 20 % de entrada, porque los bancos suelen financiar el 80 %, y un 10–12 % para impuestos y gastos.
¿Qué cuota me puedo permitir?
Los bancos suelen exigir que la cuota no supere el 30–35 % de los ingresos netos del hogar. Indica tus ingresos en la calculadora para comprobarlo.
¿Qué diferencia hay entre TIN y TAE?
El TIN es el interés que se aplica al capital y determina la cuota. La TAE incluye además comisiones y gastos y sirve para comparar ofertas entre bancos.
¿Me conviene amortizar anticipadamente?
Amortizar al principio del préstamo ahorra más intereses, porque es cuando más pesan. Puedes reducir la cuota o el plazo; reducir el plazo suele ahorrar más intereses en total.